一为市场主导思路
2018-08-26 10:29
来源:未知
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从经济学角度来讲,超额利润是促使生产者增加投资和产量的直接原因。而在我国当前的房地产市场中,调控政策对房价上涨形成无形压力,价格对于投资的指导作用削弱,开发商不太容易从未来的房价上涨中谋求超额利润,自然也就没有了继续追加投资的动力。

促进市场供需平衡和价格稳定的基本手段,应当是刺激房地产业增加供应,但在房地产市场调控政策的直接影响下,房地产企业普遍出现资金紧张的情况,限制了其投资规模和生产能力。据国家统计局数据,房地产企业到位资金增速自去年以来逐月下降,前7个月为5.1万亿元,同比增长6.2%,是近年少有的个位数增长率,去年同期则是增长23.1%。

总之,目前房地产投资规模回落的势头,可能会在房地产企业出清库存以后,减少明后年住宅市场总体供应量,不利于巩固房地产市场调控成果,值得各方面密切关注并认真研究对策。

对于如何增加住宅市场的有效供给,学界向来有截然不同的两条思路:一为政府主导思路,一为市场主导思路。所谓政府主导思路,是指由中央政府和地方政府出面组织房地产开发和投资,以保障性住房建设和集资建房等非商业性模式,作为满足群众住宅需求的主要手段。所谓市场主导思路,强调打破行业和地区垄断,发挥市场机制基础作用,引导社会资金流入房地产业,以增加商品住宅供应的方式,缓解市场供需矛盾。

国家统计局数据显示,前7个月全国商品房销售面积4.9亿平方米,同比下降6.6%,商品房销售额2.9万亿元,下降0.5%。商品房销售额的下降幅度明显低于销售面积的下降幅度,因此我们可以近似地认为商品房的名义销售价格是上涨的。在投资和投机性购房需求被挤出的情况下,房价仍然没有出现回落趋势,是否预示着消费性住房需求仍然没有得到满足,或者说住房市场依然保持供不应求的局面?在供求失衡和市场机制作用下,房价上涨将是必然结果。当然,如果没有现行的调控政策,房价上涨幅度还有可能更高。

显然,增加房地产市场特别是住宅市场的有效供应量,需要在增加土地供应的前提下,积极扩大房地产行业投资规模。目前可以考虑的措施包括:鼓励房地产开发企业采用多种融资手段,增加到位资金数额,银行和证券监管部门应为此创造必要的政策环境;推动实现房地产业投资主体多元化,鼓励符合条件并有投资能力的企业和机构投资者进入房地产行业;继续弱化房地产特别是住宅的投资功能,坚持和完善现行的限购措施,适当增加以投资为目的的住宅的持有成本。

有效的土地供应是住房建设的先决条件。地方政府出于调控本地土地价格,增加土地出让金收入的考虑,有可能在价格走低时减少土地供应,目前还缺乏有力的政策措施增强对地方政府的约束力。至于对房地产开发企业在信息公开、诚信交易方面的要求,由于缺乏细致统一的可操作性规定以及相应的惩戒措施,使政策力度有所减弱。

今年以来,在房地产市场调控政策作用下,我国仍有少数城市房价出现上涨,稳定房价压力增大。根据国务院督察组的报告,各地高度重视房地产市场调控工作,认真贯彻落实房地产市场调控的各项政策措施。既然调控政策已经得到很好落实,为何房价依然居高不下?其中的原因比较复杂。而住宅市场投资规模增速受到限制,显然会影响到未来住宅供应量的增长,有可能加剧而不是改善房地产市场供需失衡的格局,进而增强消费者的涨价预期,促动提前消费,并就此形成恶性循环。

资金紧张无疑会迫使企业控制开发进度和节奏。以住宅市场为例,全国住宅投资规模累积量增速自今年年初以来一路回落,从2月的23.2%下降到7月的10.7%,其中90平方米以下普通住房的投资规模增速从18.9%下降到13.3%。住宅市场投资规模增速受到限制,显然会影响到未来住宅供应量的增长。

国家对于房地产市场的调控政策,特别是对于投资和投机性购房需求的抑制取得明显成效,但目前还没有完全实现房价回落的预期目标。

前7个月,全国房屋新开工面积10.4亿平方米,同比下降9.8%;其中住宅新开工面积7.7亿平方米,下降13.4%。在发达国家,这一指标的下降预示着住宅市场正在走向萧条,而我国的情况显然并不是这样。

现行的市场调控政策实际上是对以上两条思路的综合,仍然寄希望于市场机制,以房地产市场健康发展为主导目标,同时又对市场运行实施了较强的行政干预。实践证明,调控政策对于消费者产生了较强的约束力,而对地方政府的约束力则偏弱,主要体现在增加住宅用地供应方面。据国务院督察组报告,部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低,有的城市完成还不到计划的10%。

一方面市场存在旺盛的购买需求,另一方面是供应方陷入资金困局。诸多障碍阻止更多资金流入房地产行业,其中比较重要的是体制性和政策性障碍。比如,行业性或地区性进入门槛,将产业投资资金拦在门外;主业并非房地产业的企业被要求限期退出;社会闲置资金流入房地产业缺乏合理渠道;现行的土地拍卖机制和诸多税费项目,增加了房地产开发成本等。

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